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43家上市房企有息负债高达4.7万亿!每年光利息就得还几千亿

2019-11-08 14:21:50
南都讯 记者杨丽云 通讯员粤市监 凤城野鸡卷、大良炒牛奶、双皮奶、均安烧猪……这些让人垂涎的顺德特色菜品,今日起有标准可依了!10月14日是第50届世界标准日。这天上午,广东省2019年世界标准日暨“

作为一个资本密集型行业,许多人说做房地产最终就是做金融。

财务杠杆已经成为许多住宅企业爆发的利器。然而,一旦资本链收紧,企业将陷入泥潭,甚至不得不继续为生存而战。

据杜南大数据研究所统计,2019年上半年,43家领先住房企业的计息负债已达4.7万亿元,仅利息每年就要偿还数千亿元。例如,泰和集团等少数企业因资金链紧张而被迫出售项目。

从某种意义上说,在规模和负债之间取得平衡是企业的最终任务。

一方面,融资政策收紧,市场繁荣程度下降,住房企业将面临资本链的考验;另一方面,当市场调整期到来时,企业将迎来弯道超车的机会。

今年7月底,央行在北京召开的座谈会上强调,要加强对高杠杆大型住宅企业融资行为的监管和风险预警,合理控制企业的计息负债规模和资产负债率。

那么,什么样的债务水平是住宅企业合理可控的范围呢?2019年上半年的真实情况如何?

基于2019年半年度报告,杜南大数据研究所大型上市住宅企业研究小组选取了50家上市住宅企业的计息负债、净负债率、资产负债率等综合指标作为研究对象,揭示了该行业在财务和风险控制方面的变化趋势。

哪个住房公司的债务最高?

五家住房企业计息债务超过2000亿元。

在住房企业的资产负债表中,住房企业的负债总额包括预收款,不能直接反映企业负债。值得探讨的是住房企业的生息负债,即企业负债中需要支付利息的债务,它能更好地反映住房企业的真实负债水平。

据杜南大数据研究所统计,43家上市住房企业的报告计息负债达4704.04亿元。即使平均融资成本为7%,每年要偿还的利息也超过3000亿元。

其中,恒大、碧桂园、融创、保利、万科都有超过2000亿元的生息债务,恒大以超过8000亿元的债务高居榜首。然而,截至今年6月底,恒大的手头现金达到2880亿元,居房企之首,净利润也居房企之首。与此同时,恒大超过3亿平方米的土地储备也在房企中名列前茅。恒大表示,充足的营运资金保证了集团的正常运营。

具体来说,中海、富力、华润、龙湖、招商局、凯撒、阳光城、泰和的计息负债在1000亿至2000亿之间(不含)。

有18个国家的规模为500-1000亿英镑(不包括),4个国家的规模为300-500亿英镑。300亿以下有8个。

值得注意的是,虽然计息负债的规模和融资成本水平影响企业的利润率水平,但计息负债的规模会增加,而不同规模企业的现金等价物也会增加。因此,如果你看一个房地产企业的资本链,你仍然需要看偿付能力。

在电线上跳舞?

北大资源和太和净负债比率超过250%

净负债率是反映资产结构的一个指标,可以更好地衡量住房企业的实际债务压力和杠杆水平。根据杜南大数据研究所的统计,在公开宣布的45家住宅企业中,北大资源、泰和、融创和富力以200%以上的比例位居榜首。

研究人员了解到,以“庭院部门”产品闻名的泰和集团已经陷入了近两年的深度金融危机。截至上半年末,泰和集团的计息负债仍高达1103亿元,但期末持有的现金及现金等价物仅为153亿元。

由于需要偿还的短期债务过高,泰和集团今年已多次将其产品出售给世茂集团。然而,高级管理层离职仍是不可避免的,融资成本高达9.3%。

此外,法华、凯撒、中南建筑、绿地、恒大、金融街等11家公司的净负债率在100%至200%之间(不含)。荣盛、美的房地产、金地、保利等14家公司的净负债率在70%至100%之间(不含)。徐汇、金茂、石矛、龙虎、招商局等12家公司的净负债率在50%至70%之间(不含)。华润和万科不到50%。

与去年同期相比,恒大、法华、富力、金地、荣创等19家住房企业的净负债率有所提高。其他房地产公司都经历了不同程度的下跌。荣欣、荣盛、新城、凯撒、阳光城、郑融、泰和和北大资源大幅减少。

例如,北京大学的资源从去年同期的560.48%下降到294.6%。泰和从372%下降到258.4%。

值得注意的是,债务是一个总量指标,净负债率高的企业可能不会面临很大风险,因为其债务结构中可能存在大量的长期贷款和相应充足的抵押财产。净负债率低的企业可能无法充分享受财务杠杆带来的股东高回报。

哪些房地产公司仍在增加杠杆?

5家住房企业资产负债率超过90%

资产负债率表明公司总资产中有多少是通过负债筹集的。它是衡量公司将债权人的资金用于业务活动的能力的指标,也反映了债权人发放贷款的安全程度。

在杜南大数据研究所研究的住宅企业中,中梁、北大资源、中南建筑、建筑业、荣创位列前五,资产负债率超过90%,占比10.2%。

碧桂园、绿地、万科、恒大等26家住房企业的资产负债率在80%-90%之间(不含),占53.1%;保利、金地和招商局等18家公司在60%至80%之间,占36.7%。

杜南大数据研究所的研究所发现,中型住宅企业的净负债率相对较高。原因是随着产业集中度的进一步提高,中型住宅企业抓住机遇,扩大规模,加快布局,往往面临负债率的提高。如果过分关注资本安全,就会影响规模的扩大。

与去年同期相比,15家住房企业的资产负债率略有下降,雅高的债务减免最为明显,从2018年上半年的87.7%降至今年上半年的74.47%。此外,碧桂园、保利、绿地、招商、阳光城、泰和、绿城等住宅企业在现有规模下“控速提质”,债务水平略有下降。

债务上升的房企中,中南建设和越秀地产分别比去年高出50%和32.44%。大多数龙头企业控制在10%以下,其中恒大和华润仅比去年高出2%。可以看出,去杠杆化已经成为今年引导房地产企业控制风险的重要策略。

研究方法描述:

净负债比率=(计息负债-货币资金)/净资产,其中计息负债是短期贷款、一年内到期的长期贷款、长期贷款、应付票据和应付债券的总和。

2019年6月27日,港元与人民币的汇率约为0.88

2018年6月30日,港元与人民币的汇率约为0.84

规划:广林

主角:王彦岭

研究员:王彦岭、广林、易小霞、邱永芬、李美玉

制图学:广林

杜南大数据研究所大型上市住宅企业课题组生产了该产品。

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